22 августа 2007 года между Сальниковым А.Г. и ООО «Глобус – 98» (генеральный директор Коротких Михаил Иванович) был заключен договор № О-16/13А/2 о долевом строительстве жилого дома расположенного по адресу г. Липецк, проспект Победы, жилого помещения 132, нежилой площади.
12 февраля 2008 года между собственником Сальниковым А.Г. и ООО Управляющей компанией «Глобус» (учредитель Коротких Михаил Иванович) был заключен договор № 128/132 управления многоквартирным домом, где п. 5.1 оговорен срок действия данного договора до 31 декабря 2012 года. В приложении № 1 к этому договору обозначена цена за текущий ремонт в сумме 1,82 рубля.

ООО УК «Глобус» производило начисление платы за эксплуатационные расходы в нарушение положения Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так, названным законом (п. 5 ст. 7) установлено, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Аналогичное условие предусмотрено и п. 4.1.2 Договора Сальникова А.Г. с ООО «Глобус-98» № О-16/13А/2 долевого участия в строительстве от 22.08.2007 г. в отношении принадлежащего ему нежилого помещения.

В материалах гражданского дела содержалось полученное в установленном порядке заключение эксперта ООО «Строительная экспертиза и технадзор», из содержания выводов которой следует, что в исследованной судом в качестве доказательства правомерности заявленных требований калькуляции эксплуатационных расходов предусмотрены работы, относящиеся к гарантийным. Иными словами, ООО УК «Глобус» начисляло и взыскивало денежные средства с собственников помещений за те работы, которые в соответствии с требованиями закона должны проводиться безвозмездно. Однако судом данный документ не был взят за основу. Отсутствие правового обоснования не смутило мирового судью, рассматривавшего данное дело, на основании чего можно предположить прямое нежелание суда установить истину по делу или, прямую заинтересованность в его исходе. Более того, представитель ООО УК «Глобус» в судебном заседании не отрицал того факта, что деньги за так называемые эксплуатационные расходы, управляющая компания берет «заблаговременно», аккумулируя их на отдельном счете.(Для чего?).
При таких обстоятельствах есть все основания полагать, что подобным образом управляющие организации, созданные на базе компаний-застройщиков, неосновательно обогащаются за счет граждан-собственников помещений в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию за последние пять лет.

При исчислении размера платы за отопление Сальников А.Г. как собственник нежилого помещения был отнесен к тарифной группе «прочие потребители» при отсутствии должной правовой мотивировки. П. 27 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденных приказом ФСТ России от 06.08.2004 г. № 20-э/2 (с изм. и доп., введенными Приказом ФСТ РФ от 31.12.2009 г. N 558-э/1) (далее Методические указания) утверждены тарифные группы потребителей электрической (тепловой) энергии. Так, к категории «население» приравниваются некоторые группы потребителей, в числе которых исполнители коммунальных услуг, энергосбытовые и энергоснабжающие организации, некоммерчесие объединения граждан и др.

. В указанной связи обращаем внимание на следующее. К группе «прочие потребители», согласно Методическим указаниям относятся физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность (в том числе нотариусы, адвокаты, врачи) в жилом отдельно выделенном помещении, для которого в обязательном порядке должен быть установлен прибор учета электроэнергии, потребляемой для целей осуществления указанной деятельности. По смыслу и содержанию данного положения «прочими потребителями» могут выступать потребители, отвечающие одновременно следующим характеристикам: физические лица; осуществление профессиональной деятельности (то есть потребление электрической (тепловой) энергии не для личных нужд; статус помещения, в котором данная деятельность осуществляется: данное помещение должно быть жилым. Никаких исключений приведенное положение Методических указаний не содержит, следовательно, если в рассматриваемом случае речь идет о нежилом помещении, Сальников А.Г. как его владелец в силу прямого нормативного указания не является «прочим потребителем», а напрямую относится к тарифной группе «население».

Обязывая собственника нежилого помещения уплатить в пользу управляющей компании задолженность по содержанию и текущему ремонту помещения, суд произвел исчисление платы на основании «проекта договора» на управление многоквартирным домом и утвержденной директором ООО УК «Глобус» калькуляции эксплуатационных расходов без ведома и согласия собственников данного жилого и не жилого помещений, что противоречит положениям действующего жилищного законодательства. Ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, помимо прочего, выбор способа управления многоквартирным домом. Суду был представлен протокол собрания долевиков (будущих собственников) помещений в многоквартирном доме, в котором в числе принимавших участие в голосовании указаны лица, не являющиеся собственниками помещений в спорном доме, за одним исключением (!!!) (данный факт подтверждается содержанием соответствующего реестра собственников). Возникает вопрос: может ли такой протокол считаться юридически действительным? Очевидно, что не может, однако судом на это никакого внимания обращено не было. Итак, согласно протоколу собрание было проведено с участием в голосовании 925 голосов, было постановлено выбрать способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, последняя также была избрана большинством голосов. В соответствии с положениями ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В силу прямого указания приведенного законодательного положения единственным основанием возникновения правовых отношений между потребителем соответствующего вида услуг и управляющей организацией является подписанный сторонами договор. Документ, принятый судом в качестве допустимого доказательства по делу, таковым не являлся. Представленный «проект договора» управления многоквартирным домом соответственно подписан сторонами не был, платежное обязательство, отмеченное как приложение № 1 к проекту договора, размер платы за содержание и текущий ремонт не предусматривало. В то же время аналогичные договоры в отношении жилых помещений, заключенные в соответствии с законом между Сальниковым А.Г. и ООО УК «Глобус», такое условие содержали. Так, в платежном обязательстве был однозначно определен тариф, подлежащий уплате за текущий ремонт на 1 кв.м. общей площади – 1 рубль 82 коп. Следует отметить, величина его почти в десять раз ниже (!!!) той, которая была утверждена директором управляющей компании за тот же год только в отношении нежилых помещений (за 2009 г. – 15 руб., за 2010 г. – 16 руб.). При этом при постановлении решения мировой судья обосновал свои выводы «калькуляцией, утвержденной протоколом общего собрания долевиков (будущих собственников)». Имеющаяся калькуляция эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества утверждалась ежегодно не протоколом общего собрания, а директором управляющей компании, подтверждением чему служат соответствующие приказы «Об утверждении расценок за услуги по содержанию и ремонту общего имущества». Данные приказы также принимались ежегодно, утвержденные цены на услуги по содержанию и ремонту общего имущества для нежилых помещений полностью совпадают с ценами калькуляции.

Ч. 3 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Таким образом, это условие договора является существенным. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из этого следует, что договор управления многоквартирным домом по представленному проекту не содержит всех существенных условий, а следовательно, заключение такого договора на тех условиях, которые в нем прописаны, юридически необоснованно.

Плата за эксплуатационные расходы взималась с Сальникова А.Г. как физического лица, имеющего в собственности нежилое помещение, с учетом НДС. Комментируя данный вопрос, представитель ООО УК «Глобус» в судебном заседании пояснил, что платежным документом в этом случае является счет-фактура, в которой уже заложено (!!!) начисление налога. В этой связи обращаем внимание на то, что к собственникам нежилых помещений, не зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, тарифы должны применяться без учета НДС (ст. 143 НК РФ).
Такие беззакония творятся в г. Липецке уже много лет и управы нигде не возможно найти. Суды поддерживают ту сторону, которая платит. Просим вас помочь нам разобраться с этим вопросом.